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今年以来二手房累计挂牌房源稳定在28万套以上的高位，但月均新增挂牌量明显低于去年平均水平，说明市场进入“高供应，低增长”的平台期。而成交端，二手房成交套数连续三月下跌；
在二手房整体市场热度回落的背景下，房龄5年内的次新二手房成交创新高，占比达14%，环比提升5个百分点。
可见，限售开放后，大量次新房源入市，二手房与新房的竞争格局进一步被改写。
二手房市场整体热度回落、5年内次新房升温
供应端：2025年以来 月均新增挂牌量在8000套左右乐融配， 明显低于去年平均超10000套的新增房源量。
成交端：近四个月二手房成交连续回调，9月成交环比下降5%，成交均价环比下跌2.3%。
数据来源：CRIC;
而从房龄分布来看，2024年以来二手房成交房龄5年内的房源稳定在10%左右，而9月占比14%，环比 提升5个百分点，5年内的次新房显著升温。
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5年内次新房集中于城市近郊板块乐融配，刚需为成交主力
从板块分布来看， 房龄5年内的二手房 成交套数TOP10板块集中于城市近郊区域，如西永、中央公园、蔡家、悦来等；而成交价领先的板块位于照母山、金开大道、渝中半岛等新房稀缺区域， 同时此类项目均集中于新房断供板块，导致客户需求流入二手市场 。
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从热销项目来看，房龄5年内的二手成交中，呈现全刚需项目，说明目前客户极刚性需求明显。从产品房型来看， 房龄5年内的二手房成交面积集中于80-120㎡，而三房、四房刚改型房型占比超七成。
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可见，刚性需求的集中释放成为次新二手房成交的核心 动力，而在 \"取消限售\"、\"贷款优化\"、\"契税补贴\"等政策刺激下，市场流动性提升；加之新房产品力迭代升级引发的\"卖旧买新\" ，多方催化下5年内二手房成交占比持续攀升。
未来趋势：二手陷入价格博弈、新房错位竞争
房龄5年内二手房成交升温，其本质是“政策宽松”与“新房产品迭代”共同作用，促使刚需积极入场，并集中流向次新房。这一现象清晰反映出二手市场“刚需主导、价格敏感” 的核心特征。随着二手房挂牌量持续高企，市场议价空间扩大，买卖双方的价格拉锯将进一步深化。
面对二手次新房的竞争，新房市场正持续依托“产品力迭代” 实现错位竞争。一方面，新规住宅产品陆续入市，为置业者提供了高品质、多样化选择；另一方面，以第四代住宅为代表的创新产品下沉，建面约100㎡以下的刚改产品入市，有望覆盖更广泛的客群，构筑新房市场的差异化竞争力。
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